Witold will wohnen - willkommen im www

[TheBlackSwan]

Da hier doch einige sehr erfahrene Regenten unterwegs sind, möchte ich auch eine Situation schildern und vielleicht um eine Einschätzung bitten.
Wir haben heute in München Schwabing eine Wohnung besichtigt zum Kauf.
150 qm, ca. 8.000 €/qm in bester Lage direkt im Park, Dachgeschoss, zwei Etagen, Süd- und Westbalkon. Absoluter Traum. 2 TG Plätze inklusive, Dach frisch neu gemacht.

So "günstig" ist das, weil eine Dame drin wohnt, Jahrgang 1946 mit lebenslangem mietfreiem (!) Nießbrauch. Eigentümer ist ihr Sohn, der möchte verkaufen, weil er ins Ausland geht.

Vergleichbare Objekte liegen in der Gegend bei ca. 13.000 €/qm. Ohne Nießbrauch wäre so eine Wohnung für uns völlig unbezahlbar.

Wir waren bzgl. Finanzierung bei der Bank und haben mal generell - ohne konkreten Objektbezug - über die Möglichkeiten gesprochen. Der Kaufpreis (ohne Nießbrauch) wäre grunsätzlich finanzierbar.
So wie ich das sehe, ist das mit dem Nießbrauch ein Lotteriespiel. Welche Konsequenzen hätte das für die Finanzierung? Hat man irgendwelche Möglichkeiten das doch hinzukriegen?
Was würdet Ihr machen?

Ihr müsst auch die Opportunitätskosten mit einbeziehen. Wenn die Frau noch 10 Jahre lebt, könntet ihr das Geld währenddessen anderweitig gewinnbringend anlegen.

Wir mussten bei eurem Fall an die Geschichte der ältesten Frau der Welt denken, die gegen eine monatliche Zahlung bis ans Lebensende ihre Wohnung an einen Anwalt übertrug. Und diesen überlebte:
https://icfp.co.uk/jeanne-calment-outlived-lawyer/

[Zero]

Selbst als Kapitalanlage macht das doch keinen Sinn.
Wenn ich mit Kaufnebenkosten 1.3 Mio zahle und davon ausgehe, das Objekt ist in 15 Jahren 2.0 Mio wert. Dann habe ich 700.000 Gewinn.
Instandhaltung etc. ignorieren wir mal.

700.000 auf 15 Jahre ergibt 46.666 € pro Jahr, also 3,58 %. Gegenrechnen muss man die Zinsen für den Kredit. Mieteinnahmen gibt es keine.
Das lohnt sich nicht.

[deltadagger]

Selbst als Kapitalanlage macht das doch keinen Sinn.
Wenn ich mit Kaufnebenkosten 1.3 Mio zahle und davon ausgehe, das Objekt ist in 15 Jahren 2.0 Mio wert. Dann habe ich 700.000 Gewinn.
Instandhaltung etc. ignorieren wir mal.

700.000 auf 15 Jahre ergibt 46.666 € pro Jahr, also 3,58 %. Gegenrechnen muss man die Zinsen für den Kredit. Mieteinnahmen gibt es keine.
Das lohnt sich nicht.

Ursprüngliche Frage somit selbst beantwortet.
Die +700 k€ in 15 Jahren sehe ich als etwa zu optimistisch an, aber das ist Spekulatius.

[Zero]

Aber wenn die Situation so ist, wie sie ist, warum würde das überhaupt jemand kaufen zu dem Preis?

[TheBlackSwan]

Ihr müsst auch die Opportunitätskosten mit einbeziehen. Wenn die Frau noch 10 Jahre lebt, könntet ihr das Geld währenddessen anderweitig gewinnbringend anlegen.

Wir mussten bei eurem Fall an die Geschichte der ältesten Frau der Welt denken, die gegen eine monatliche Zahlung bis ans Lebensende ihre Wohnung an einen Anwalt übertrug. Und diesen überlebte:
https://icfp.co.uk/jeanne-calment-outlived-lawyer/

Und dann gibt es eine geringe, aber nicht-0-Chance, dass die Verjüngungsforschung in der Lebenszeit der Frau größere Fortschritte macht, und ihr die Wohnung sehr spät bezieht. Wir würden zur Sicherheit ein Maximalalter für das Wohnrecht festlegen lassen.

[deltadagger]

Aber wenn die Situation so ist, wie sie ist, warum würde das überhaupt jemand kaufen zu dem Preis?

Wenn die Frage an mich gerichtet ist:
Ich weiss es nicht.
Ich verstehe auch manche Zeitgenossen nicht, die z. B. Erbpachtverträge auf Grundstücke toll finden.
Vielleicht ist einer der Interessenten auch "optimistisch" drauf und spekuliert, das die werte Dame keine 5 Jahre mehr macht.

Klar ist, der Erbsohn hat kein Bock mehr auf die Wohung und will diese in cash verflüssigen und hofft, einen aus seiner (und meiner) Sicht Dummen zu finden.

[TheBlackSwan]

Vielleicht ist einer der Interessenten auch "optimistisch" drauf und spekuliert, das die werte Dame keine 5 Jahre mehr macht.

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[deltadagger]

Edit:
Wenn ich in München und Umgebung 1,2 Mio. ausgeben würde, würde ich mir eher so was zulegen:
https://www.immowelt.de/expose/d732a278 ... d_detail_L
oder so was
https://www.immowelt.de/expose/6dbcae73 ... _detail_XL

[Mariu]

Will er da überhaupt noch in der Stadt wohnen?

Hab letztens erst mit meiner Frau darüber geredet und es war Einigkeit damit vorhanden das wir wenn wir alt sind mindestens in den Speckgürtel einer Stadt ziehen. Wir kriegen das jetzt mit bei unseren Eltern wie das im Eltern auf dem Dorf ist, die hatten teilweise nur einmal die Woche nen Arzt im Dorf, zum Spezialisten musste man ne Stunde mit dem Auto fahren, und also man mal den privat-bezahlten Notdienst brauchte hat der ne stunde gebraucht um zu kommen.

Seh ich im Grund genauso, dass ich das damit verbundene Risiko nicht tragen kann. Mich würde interessieren, ob es überhaupt eine Situation gibt, wo jemand sagt er kauft das.
Weil wie ihr sagt, das kann heißen, dass man einen hohen Kredit abstottert und eine sehr lange Zeit gar nichts davon hat und parallel noch Miete für die alte Wohnung zahlen muss.

Wenn man dann in 20 Jahren in die Wohnung kann, dann hat die auch gar nicht mehr den Zustand den man beim Kauf gesehen hat. Ggf. sind große Renovierungen notwendig.

Die Frage ob das in 10 - 20 Jahren noch zur Lebenssituation passt, gilt aber generell fürs Kaufen unabhängig von eingetragenem Nießbrauch oder nicht?

Interessanterweise hatte ich gestern irgendwo gelesen das wohl in zb Frankreich gut 10% der Immobilien Verkäufe über das system geregelt werden.

[deltadagger]

Hab letztens erst mit meiner Frau darüber geredet und es war Einigkeit damit vorhanden das wir wenn wir alt sind mindestens in den Speckgürtel einer Stadt ziehen. Wir kriegen das jetzt mit bei unseren Eltern wie das im Eltern auf dem Dorf ist, die hatten teilweise nur einmal die Woche nen Arzt im Dorf, zum Spezialisten musste man ne Stunde mit dem Auto fahren, und also man mal den privat-bezahlten Notdienst brauchte hat der ne stunde gebraucht um zu kommen.

Es muss für jeden Einzelnen eben passen.
Da gibts kein: Das ist gut und das ist schlecht, so meine ich.

Interessanterweise hatte ich gestern irgendwo gelesen das wohl in zb Frankreich gut 10% der Immobilien Verkäufe über das system geregelt werden.

Welches System?

[Mariu]

Welches System?

Nießbrauch, wenn ich den Begriff richtig einordne.

[deltadagger]

Nießbrauch, wenn ich den Begriff richtig einordne.

Ach, der Kontext war gemeint.
Alles klar.

[deltadagger]

Ich frage mich immer, wo man so viel Geld her hat oder warum man dann auch so viel für ein Haus äh... oder noch schlimmer einfach nur eine räudige Eigentumswohnung ausgeben will.

Mein Freund ist ja auch so ein Großstadtgirl und ich ein "ich wohne am Arsch der Heide und liebe es hier"-Fetischist, das wird eh noch spannend in der Zukunft.

1,2 Mio für ne Eigentumswohnung mit Niesbrauch ohne Mieteinnahmen, da wäre mir das Risiko zu hoch. Man könnte ja mit dem Verkäufer ausmachen, dass der in den nächsten 10 Jahren für die Dame die Miete übernimmt, außer sie fällt vorher um.
Großer Nachteil ist auch: Wenn sie pflegebedürftig wird, müsst Ihr die Heimkosten tragen.

Sucht Euch ein Haus in der Umgebung, Speckgürtel, oder zieht wie die schlauen Leute direkt nach Tirol.

[deltadagger]

Abominus;1387632"]Ich frage mich immer, wo man so viel Geld her hat oder warum man dann auch so viel für ein Haus äh... oder noch schlimmer einfach nur eine räudige Eigentumswohnung ausgeben will.

Mein Freund ist ja auch so ein Großstadtgirl und ich ein "ich wohne am Arsch der Heide und liebe es hier"-Fetischist, das wird eh noch spannend in der Zukunft.

1,2 Mio für ne Eigentumswohnung mit Niesbrauch ohne Mieteinnahmen, da wäre mir das Risiko zu hoch. Man könnte ja mit dem Verkäufer ausmachen, dass der in den nächsten 10 Jahren für die Dame die Miete übernimmt, außer sie fällt vorher um.
Großer Nachteil ist auch: Wenn sie pflegebedürftig wird, müsst Ihr die Heimkosten tragen.

Sucht Euch ein Haus in der Umgebung, Speckgürtel, oder zieht wie die schlauen Leute direkt nach Tirol.

Da in Tirol ist es nicht wirklich billiger, um einem Grücht vorzubeugen.
Aber beim Rest volle Zustimmung.

[deltadagger]

Wenn man schon investieren will, dann ist das hier interessanter: https://www.immobilienscout24.de/expose ... e=radius#/

136.000 EUR Mieteinnahmen und 650.000 EUR Kaufpreis + Nebenkosten.

[Mariu]

Abominus;1387632"]
Mein Freund ist ja auch so ein Großstadtgirl und ich ein "ich wohne am Arsch der Heide und liebe es hier"-Fetischist, das wird eh noch spannend in der Zukunft.

Hast du die Grundstücke gesehen, die ich für Irland gepostet hab? Das ist Arsch der Heide und du zahlst trotzdem 1,5mio.

[deltadagger]

Hast du die Grundstücke gesehen, die ich für Irland gepostet hab? Das ist Arsch der Heide und du zahlst trotzdem 1,5mio.

Für eine karge, baumlose Insel mit mehr Schafen als Menschen tatsächlich merkwürdig.

[[B@W] Abominus]

Hast du die Grundstücke gesehen, die ich für Irland gepostet hab? Das ist Arsch der Heide und du zahlst trotzdem 1,5mio.

Keine zehn Schafe ziehen mich nach Irland.

[Colonel Chris]

Aber wenn die Situation so ist, wie sie ist, warum würde das überhaupt jemand kaufen zu dem Preis?

So was kauft man, wenn man zu viel Geld hat und unbedingt langfristig eine ETW dort haben möchte. Für die Kinder oder Enkelkinder z.B..

[Zero]

In der Lage, zu viel Geld zu haben, befinde ich mich leider nicht.
Wir suchen aber schon was in der Stadt. In München ist absolutes Verkehrschaos. Pendeln (und schon gar REINpendeln) morgens möchte ich nicht. Dann brauchst auch 2 Autos, das summiert sich auch alles.
Wenn der Ort eine S-Bahn Station hat, dann hab ich auch keine Lust morgens 3 km zur S-Bahn zu joggen, um festzustellen, dass sie ausfällt.

Heute fahr ich mit dem Radl zur Arbeit oder halt bei schlechtem Wetter mit der U-Bahn. Für diese Lebensqualität muss man halt bezahlen.