Bauherrengemeinschaft und daraus Abgeleitetes

[Nebukadnezar]

LOL
Das würde an dieser Stelle etwas zu weit führen, aber grundsätzlich gilt
a) die HOAI, was der Planer verrechnen darf und was sowieso Leistungen von ihm zur Erbringung des Werkerfolges sind.
b) Für Abrechnungen, wenn geändert wird, gelten der reihe nach nachfolgende Regelungen:
1) GU-Vertrag mit Einheitspreislisten als Abrechnungsbasis für bekannte Leistungen
2) Die VOB
3) grundsätzlich das Prinzip der Angebotserstellung und Vergleichsangebote vor Ausführung

Mir will einfach nicht in den Kopf, dass die Menschheit einfach mal fair miteinander umgeht...

Es geht hierbei nicht um die Leistungen, die von der Baugemeinschaft gemäß HOAI an die Architektin zu bezahlen sind (da haben wir auch eine Klage an anderer Stelle), sondern um die Kostenverteilung * intern * unter uns Bauherren.
Unsere Architektin hat 3 Wohneinheiten und 7 Gewerbeeinheiten.
Sie ist sowohl Architektin als auch als Mitglied der GBR eben auch Bauherr.

Unsere interne Kostenverteilung hat z.B. die KFW-40 Förderung (die pro Bauherr mit selbstgenutzter Wohnung gezahlt wurde), von der ihre Einheiten ausgeschlossen wären, da es das nur für selbstgenutzte Wohneinheiten gab, auf alle verteilt.
Damit sie nicht benachteiligt wird
So sehr auf 'Du' und 'Gemeinschaft' waren wir.
Das können wir intern beschliessen wie wir lustig sind.
Diese * interne * Kostenverteilung zu beschliessen obliegt alleine uns Bauherren in der GBR.

Der GU war (bei Trockenbauwänden Änderung gegenüber Planungsstand) nicht betroffen. Keine Trockenbauwand ? Dann kommt sie eben nicht dahin. Woanders eine dazu ? Kein Problem. Den GU interesierte nur die abgemachte Menge, die von der GBR insgesamt in Auftrag gegeben war.
Der Bauherr bekam es von der GBR wieder, wenn er eine Wand weg liess (EDIT: gegenüber einem reichlich ominösen Planungsstand. Hinterher stellte sich raus, dass es mehr als 1 gegeben hatte ... )
Es handelt sich hier primär um eine * interne * Kostenverteilung.

Sowas Bizarres habe ich noch nicht gesehen.


Um das präziser auszudrücken:
Dort wo Geld von GBR Richtung GU, Stadt oder sonstwem floss, hat sie viel rausgeholt.
Dort wo Geld von GBR Richtung Architekt floss, war das nicht der Fall.
Dort wo innerhalb der GBR die Kosten verteilt wurden (ohne Aussenwirkung), da hat sie uns alle gegeneinander ausgespielt, wo sie nur konnte.

[Bigfish]

a) die HOAI, was der Planer verrechnen darf und was sowieso Leistungen von ihm zur Erbringung des Werkerfolges sind.

Der war gut - der Staat selbst versucht schon wo er kann die HOAI zu umgehen! Das die HOAI überhaupt noch existiert ist fast schon ein Wunder, und einige wenige dieser (2009er) Wundermacher kennen Wir sogar persönlich - da ging es hoch her in den Kammern und Verbänden. Mal sehen wann die HOAI das nächste mal abgeschafft werden soll, in Frage gestellt wird sie ja mittlerweile per Definition

[Nebukadnezar]

Allerdings ist das praktisch vor dem Richter und hoher See fast nicht durchsetzbar.

Interessant finden wir die nette Aufteilung der Fördermittel, mutmaßlich auch auf die Gewerbeeinheiten?

Ja, wir waren eben eine soziale Gemeinschaft
Den Beschluss gab es knapp nachdem ich eingstiegen bin.
Alle Nachkommenden hatten alle bis dahin getätigten Beschlüsse zu akzeptieren (die meisten haben Nichts gelesen)

Mutmaßlich sind die Erstellkosten auch so aufgeschlüsselt worden, alles über m² Wohnfläche?

Es gibt 2 Schlüssel.
Einmal den der GBR gegenüber dem GU.
Und dann einen internen (kurz: Miteigentumsanteil), über den nahezu alle Verteilungskosten intern abliefen.
(Grundstück und Bau separater Schlüssel dabei)

Die Erstellkosten und der Ertrag von Gewerbeeinheiten sind doch recht unterschiedlich zu Eigentum zu betrachten. Der Wert einer Gewerbeimmo in einer Wohnbebauung kann je nach Lage Faktor 8-14 betragen.
Die hat euch nicht nur um 200.000 € beschissen...

Wir haben insgesamt knapp 1.5 Millionen als Klage.

Sie hat z.B. ihre 'Keller' (qm 800 Euro intern) hinter den Gewerbeeinheiten gehabt.
Trockenbauwand dazwischen.
Trockenbauwand weggelassen und ... *schwupps* es kam ein 'Keller' mit * Parkettfussboden * und verputzt zum Vorschein, der sich äusserlich nicht mehr von der Gewerbeeinheit unterschied
(Das war dumm von ihr, weil das jeder 'sehen' konnte)

Der GU hat bei entfallener Leistung die Minderung zurückzugeben, wenn sowas per Vertrag ausgeschlossen wurde und die Architektin noch den Vertrag mitgestaltet wurde,
kann es durchaus sein, das sie dort hintenrum auch noch die Hand aufgehalten hat...

Möglich, aber das Faß wollen wir nicht aufmachen.
Man muß auch bedenken: an einigen Stellen ist uns der GU sehr entgegen gekommen (in der Gewährleistungsphase.)
Mit wem will man sich anlegen ?

Unser eigentliches Poblem war: einige Leute haben angefangen nachzurechnen.
Darf man nicht machen, das stört die Stimmung.
Nach aussen hin stimmte der Preis und die Leistung verglichen mit anderen Projekten.
Die meisten Leute (praktisch alle) sind bezogen darauf sehr zufrieden - und mehr wollten sie nicht bis sie paktisch drauf gestossen wurden.

Wir haben für 2650 Euro/qm Wohnfläche (interner Schlüssel, oberstes Stockwerk = ich) gebaut in 2009-2011 mit KF40 etc. in einer Gegend mit Pfahlgründung.
Es gibt Leute, die haben dafür deutlich mehr gezahlt.

EDIT:
Die HCH war mächtig sauer auf unsere Architektin, dass Sie auch noch an Wohneinheiten gekommen ist. Das sollte eigentlich nicht vorkommen. Ich habe keine Ahnung, was sie mit den Gründungsmitgliedern abgemacht hatte, damit das möglich wurde.

[Nebukadnezar]

Ähm..bevor ich den Eindruck erwecke, hier mordsmässig Ahnung zu haben: ich bin Amateur, kein Profi.

Wir hatten das Glück 2 Leute vom Bau bei uns zu haben (+1 Prof. für Materialkunde), die haben in der Baugruppe auf Qualität im Sinne der Gemeinschaft geachtet.
Die Baubuchhaltung haben der Unternehmensberater und ich zu Beginn der Gewährleistungsphase der Achitektin weg genommen.
Dann haben wir 10 Leute zum einfachen Prüfen verdonnert und * Alles * nochmal gemacht.
Seitdem mache ich die (unentgeltlich)
Das geht in die Zeit.

Ich kann es aber auch positiv sehen:
Wer mehrere Tage lang mit Schokolade sich gegenseitig Zahlen zuruft, der findet sich irgendwann sympathisch.
Es verbindet und man kann über jemand nicht Anwesenden lästern


Aus einer anderen Branche (15 Jahre ? her)
Epson stellte Digitalkameras her.
Im hochpreisigen Segment ist ein Target dabei, das die Qualität einer Einzelvermessung haben muß.
Die haben wir hergestellt.
Kurzfristig gab es niemanden sonst, der das auf dem gewünschten Material konnte.
Unser Name stand nicht drauf, sondern Epson.
Das Problem dabei: die Qualität des Targets war zwar top, aber praktisch niemand konnte es nutzen, weil das Farbmanagement nicht alles nutzte.
D.h. sie brauchten es eigentlich nicht, wollten es aber nach Aussen hin haben.
Sie hätten auch ein deutlich Schlechteres (Billigeres) nehmen können.
Aber wie hätte das ausgesehen, wenn es raus kommt ?
Und so einigten wir uns mit dem Einkauf darauf, dass wir unseren Preis bekommen, aber nicht direkt.
Dazwischen geschaltet sollte ein Typ sein, der rein fürs Provision abgreifen seine Prozente bekommt (die von uns abgingen).
Der Typ war spielsüchtig.
Wir bekamen manchmal kopierte (!) Bankbelege, dass er ganz doll wirklich gleich an uns das Geld gesendet hatte.
Anruf bei Epson und das Geld kam wiklich, weil keiner ausserhalb die ganze Kette sehen sollte.

So sieht es aus am Ende der Nahrungskette, wenn wenige Beteiligte existieren
Manche Spielregeln muß man akzeptieren, wenn man selber sie nicht setzen kann und bei zu lautem Rufen sonst draussen wäre.



Unsere Achitektin war eine Spinne im Netz, die sich ihr Abhängigkeitsnetz baute.
Ausgewählte Leute wurden mit Aufgaben betraut.
Informationen wurden zwischen den AGs so aufgeteilt, dass es schwer war, Zusammenhänge zu erkennen.
Es hat uns wahnsinnig viel Zeit gekostet, das zu entwirren.
Am Ende haben wir bei den Punkten, wo wir uns Aussicht auf Erfolg erhoffen, die Zustimmung der GBR geholt (einstimmig minus ihre Stimmen) und Gelder zurück gestellt für die Klagen.
Meine Sicht auf Sie:
- als Architektin und als Vertreung nach Aussen: sehr gut
- als Mitglied in der GBR+Architektin (wo sie in die eigene Tasche wirtschaftete): untragbar
Man muss schizophren sein, wenn man ihr begegnet - je nachdem mit welchem Teil der Person man gerade spricht

[Kardinalinfant]

...sind Wir froh, dass Wir am Amtsgericht wegen der zu hohen Streitwerte von Bau- und Architektensachen weitestgehend verschont bleiben. Kein Spaß so ein Verfahren...

[Nebukadnezar]

...sind Wir froh, dass Wir am Amtsgericht wegen der zu hohen Streitwerte von Bau- und Architektensachen weitestgehend verschont bleiben. Kein Spaß so ein Verfahren...

Unser grösster Posten (Streitwert) sind die Anzahl der unabhängig voneinander geplanten Bauten nach HOAI.
Wir sind 4 Treppenhäuser+1 Tiefgarage.
Die Heizung für alle ist in einem Haus.
(Damit sind sie nicht mehr jedes für sich unabhängig)

Auch bei einem so (m.E.) einfachen Fall haben wir Gutachten und Gegengutachten.
Einen Richter, der in diesem Bereich nicht vom Fach ist (Überlastung).
Und 2 Streitparteien, die sich nicht einigen werden.
Wir haben mehrmals angeboten über einen Vergleich zu verhandeln und jeder Richter mahnt ebenfalls dazu.
Unsere Architektin will nicht.
Für sie geht es auch um ihren Ruf.
Sie hat bisher noch nie ein Verfahren verloren.
Und dazu hat sie eine einfache Stategie: sie zieht alles in die Länge.

Wir sind eine Baugemeinschaft wie alle ihre Kunden.
Wir haben fast alle eigentlich keinen Bock mehr und möchten mehrheitlich unsere 'Ruhe' haben.
Nach und nach springen in Baugemeinschaften dann Leute ab, verkaufen, versterben etc.
Daher hatten wir in einem lichten Moment das Geld für mehrere Instanzen zurück gestellt, damit keiner mehr umfallen kann.
Als Signal auch an sie.
Für uns geht es um die Ehre und maximal 1.5 Millionen. Bei knapp 50 Einheiten sind das max. 30 K pro Einheit. Maximal.
Für das wir Geld ausgeben müssen und eben auch Zeit.
Für sie geht es um die ganze Summe und auch um Verfahren in ihren früheren Baugemeinschaften.

Wir sind 'Wohnen mit Alt und Jung'.
Wir haben auch berufstätige Familien mit 3 Kindern, denen zeitlich das Wasser bis zum Hals steht und alte Leute, von denen eine inzwischen wegen Alzheimer in Pflegeheim musste/wollte.
Bevor es bei uns zur Abstimmung zwecks Rückstellung der Gelder für die Klagen ging ist unsere Architektin in jede Einheit gegagngen unter dem Vorwand, die Fenster (?) zwecks Gewährleistung kontrollieren zu müssen (Quatsch).
Was sie aber gemacht hatte:
Die meisten Einheiten mit 2 Erwachsenen bestehen aus Familien mit je 1 Person, die infomiert ist und 1 Person, die kaum Ahnung hat. Diese 2te Person hat sie angesprochen, was alles bei Klagen schief gehen kann und wie lange und teuer so was wird.
Anders ausgedrückt: sie brachte Unruhe in die Schlafzimmer
Wir haben im Anschluss dieselbe Runde gemacht und hinter ihr aufgeräumt.
Wir haben eine große Anzahl an Leuten (95 Erwachsene), die es zeitlich/intellektuell/vom Willen her nicht schafften sich so informiert zu halten wie es ein Bauherr eigentlich hätte tun müssen.
Damit hat sie die ganze Zeit 'gearbeitet'.
In allen ihren Baugemeinschaften.
Wir hatten Beschlüsse (an denen wir heute noch zu knabbern haben), die eher emotional getroffen wurden.
Alle ihre Baugemeinschaften sind ziemlich groß, d.h., dass Geschaftsführer (Bevollmächtigte) pro Haus gewählt werden, die (es sei denn, dass eine Vollversammlung ansteht) über einige Sachen entscheiden mussten, auf die sie nicht vobereitet waren.
Auf der anderen Seite ist sie sehr gut darin mit Charme (den kann sie haben) und Fachwissen Leute in eine gewünschte Richtung zu drängen. Sie ist sehr 'menschlich'.

Einen Baubegleiter empfehle ich dringend.
Andererseits ist meine Baugemeinschaft auch ein aussergewöhnlicher Fall:
1. Zu groß
2. Architektin ist Mitglied der GBR (Interessenkonflikt)
3. Wohnen vs. Gewerbe. Wir mussten jemanden in der Frühphase der Hafencity (fast nur Baugrube) finden, der eine Gewerbeeinheit haben wollte. Gab keinen, der auf uns zukam oder auf unseren Internetauftritt reagierte. Daher waren wir froh, dass Sie alles übenahm. Ich habe von so einer Konstellation (Wohnen+Gewerbe) noch nirgends gelesen. Das war aber Auflage der Stadt und bevor wir nicht voll waren, hätte das sonst jemand von uns das finanzieren müssen (was keiner gemacht hätte).

Ich betrachte das ganze als eine Art Anschauungsunterricht für Demokratie.
Wir
- haben eine Oligarchin bzw Populistin,
- eine bunte Mischung aus Leuten (finanziell gehoben)
- die Fähigkeit uns eigene Gesetze zu geben
- beauftragen einzelne (AG, Geschäftsführer) mit Vollmachten und haben Volksbegehren (Vollversammlungen)
- sollten eigentlich hohes Interesse an allem haben, da es immer erfahrbar nah um *unser* Geld ging
- machen das nicht professionell hauptberuflich
- können das Verfassungsgericht anrufen (normales Gericht )

Was soll ich sagen: das funktioniert nicht so ganz wie man sich das vorgestellt hat

[Bigfish]

Manch einer wundert sich nun, was denn er als Architekt so alles machen muss...

Das wiederum wundert Uns überhaupt nicht - dazu haben Wir tagtäglich einfach mit viel zu vielen angehenden und fertigen Architekt(innen) zu tun... - eigentlich müsste man dafür Schmerzensgeld erhalten!

[Kardinalinfant]

In der Tat wie in allen anderen Wirtschaftszweigen gibt es beim Bau auch leider einige und bei den Investoren/Glücksrittern im Speziellen viele schwarze Schafe.
Das Problem ist nur, weile es sich naturgemäß gleich um größere Summen handelt und weil ein Bauwerk immer für den Laien auch "begreifbar" ist, gerät unsere ganze Branche unter Generalverdacht...leider.

Lasst Euch gesagt sein, dass in den wenigen Verfahren, die Wir in der Hinsicht hatten Wir neben den Fällen, in denen vermutlich der Bauunternehmer/Architekt etc. "getrickst" hat, auch gefühlt ebenso viele hatten, in denen Wir den deutlichen Eindruck hatten, der Bauherr sucht eine Nichtigkeit, um sich einen nicht verhandelten Rabatt beim Bauunternehmer rauszuschlagen. Von daher haben Wir persönlich von beiden Seiten einen ähnlich guten oder schlechten Eindruck

Unser grösster Posten (Streitwert) sind die Anzahl der unabhängig voneinander geplanten Bauten nach HOAI.
Wir sind 4 Treppenhäuser+1 Tiefgarage.
Die Heizung für alle ist in einem Haus.
(Damit sind sie nicht mehr jedes für sich unabhängig)

Auch bei einem so (m.E.) einfachen Fall haben wir Gutachten und Gegengutachten.
Einen Richter, der in diesem Bereich nicht vom Fach ist (Überlastung).

Das Problem ist, dass der Fall für Euch einfach liegen mag, weil Ihr Euch zum einen sorgfältig (und zeitintensiv) damit auseinandergesetzt zu haben scheint, bevor Ihr Ihn über den Anwalt zu Gericht gebracht habt und Ihr zum anderen ein "Zahlenmensch" seid. Geht davon aus, dass der Richter kein ausgemachter Zahlenmensch ist und schon ist der Fall für ihn nicht mehr so eindeutig, wie er für Euch zu sein scheint. Der zweite Punkt ist die von Euch angesprochene Überlastung. Neben Eurem Verfahren, was für sich genommen wohl mit etwas Aufwand gut zu bewältigen wäre, hat der arme Kollege noch eine Vielzahl anderer Verfahren auf dem Tisch liegen, von denen einige ebenfalls ziemlich aufwendig sein dürften. Es ist fast ausgeschlossen, dass der Kollege so viel Zeit in das Verfahren investieren kann, wie Ihr es getan habt. Der Letzte Punkt (Fachkunde) ist ein strukturelles Problem: Über Verfahren mit Hintergrund Bau/Architektensache entscheidet kein Bauingenieur oder Architekt, sondern ein Jurist, ebenso, wie über eine Arzthaftungssache kein Arzt entscheidet. In aller Regel (99 %) haben die Kollegen auch keine Zusatzausbildung für die technischen Fragen, sondern sind nur Juristen. Selbst, wenn sie schon lange Jahre im Bau- und Architektenrecht tätig sind, fehlt ihnen neben der juristischen Seite des Falles, die sie beherrschen und die unabdingbar für die Falllösung ist (sonst könnte man Architekten darüber entscheiden lassen) das tiefgreifende technische Verständnis für diese Seite des Falles. Durch die Einholung von Fachgutachten wird das nur teilweise aufgefangen, da man auch die im Zweifel erst mal voll verstehen können muss. Letztlich ein nicht (oder kaum) zu lösendes Dilemma, unter welchem der Rechtssuchende in derartigen spezifischen Rechtsgebieten zugegebenermaßen leidet. Und sei es auch nur durch eine längere Verfahrensdauer...

Und 2 Streitparteien, die sich nicht einigen werden.
Wir haben mehrmals angeboten über einen Vergleich zu verhandeln und jeder Richter mahnt ebenfalls dazu.
Unsere Architektin will nicht.
Für sie geht es auch um ihren Ruf.
Sie hat bisher noch nie ein Verfahren verloren.
Und dazu hat sie eine einfache Stategie: sie zieht alles in die Länge.

Kommt Uns nicht unbekannt vor. Da hilft nur ein langer Atem, eine beruhigende Kapitaldecke (die Ihr zur Verfahrensführung ja angesammelt zu haben scheint) und ein möglichst bald möglichst günstiger Prozessverlauf. Wenn es für die Architektin zunehmend düsterer aussieht, knickt sie evtl. irgendwann doch noch ein. Wünschen Euch jedenfalls viel Erfolg für den Ausgang der Sache.

[Nebukadnezar]

Lasst Euch gesagt sein, dass in den wenigen Verfahren, die Wir in der Hinsicht hatten Wir neben den Fällen, in denen vermutlich der Bauunternehmer/Architekt etc. "getrickst" hat, auch gefühlt ebenso viele hatten, in denen Wir den deutlichen Eindruck hatten, der Bauherr sucht eine Nichtigkeit, um sich einen nicht verhandelten Rabatt beim Bauunternehmer rauszuschlagen. Von daher haben Wir persönlich von beiden Seiten einen ähnlich guten oder schlechten Eindruck

Ich war bei nur 1 Sitzung als Zuschauer anwesend.
Extrem breiter Tisch mit beiden Streitparteien je an einem Ende aber so, dass sich keiner anschauen muss.
Der Richter dahinter.
Eine Seite redet endlos, der Richter unterbricht, versucht zusammen zu fassen, dann kommt ein Wunsch nach Wortmeldung und dann hat der Richter die beiden Anwälte einfach mal ein paar Minuten lang sich streiten lassen bis er wieder anfing zu reden.
Beim Reden setzt er seine Brille ab, fing an sich im Gesicht zu massieren und am Ende der Rede (immer um Ausgleich bemüht) hatte er sein Gesicht in beiden Händen.
Ich habe mir die ganze Zeit vorgestellt, was er wohl Abends seiner Frau erzählt wie der Tag war

Neben Eurem Verfahren, was für sich genommen wohl mit etwas Aufwand gut zu bewältigen wäre, hat der arme Kollege noch eine Vielzahl anderer Verfahren auf dem Tisch liegen, von denen einige ebenfalls ziemlich aufwendig sein dürften. Es ist fast ausgeschlossen, dass der Kollege so viel Zeit in das Verfahren investieren kann, wie Ihr es getan habt.

Keine Sorge.
Ich stelle es mir aussergewöhnlich frustrierend vor, zu wissen, dass es auf dieser Instanz keine Einigung geben wird und beide Parteien eh eine Stufe höher gehen werden.
Verabschiedet hatte er uns mit einem Termin, bis wann sich beide Seiten noch einmal Gedanken über einen Vergleich gemacht haben sollen - als Hausaufgabe

[Nebukadnezar]

Alles in Allem beschreibt Ihr die Situation so, wie es uns ebenfalls bekannt ist.
Ein Grund für GUs wie meinereiner, sich von Bauherrenmodellen in dieser Art zu distanzieren. > 100 Leute bekommt man nicht unter einen Hut, wenn nicht einer da ist, der alle nach außen hin vertritt.

Das war unsere Architektin.
Sonderwünsche ab einem bestimmten Zeitpunkt gab es nicht mehr.
Niemand außer ihr hatte das Recht irgendwas zu beauftragen.
Für alles, was an Problemen auftritt, gab es die Baugruppe (AG, mit Leuten vom Fach), die sowohl uns als auch dem GU einiges an Zeit und Geld gespart hat.
Unser Problem war nicht der Auftritt gegenüber Aussen.

Wir haben schon größte Herausforderungen bei größeren Wohnanlagen (> 150 WE) von Investoren alle Sonderwünsche der Endkunden sachgerecht zu betreuen. Von der Zahlungsmoral dieser einzelnen Kunden mal ganz davon abgesehen.
Bei WAs > 150 WEs ist der Betreuungsaufwand eines GUs nur bei Sonderwünschen ca. 2 BL á 8 Monate.
Bezahlt, selbst bei Mangelfreiheit, wird maximal 75% durch die Endkunden = Verlustgeschäft von ca. 300.000 - 400.000 €.

Das Geld (+Reserve) war fest gezurrt (EK+Kedit) und wurde pro Bauphase nur noch abgerufen.
Niemand bezahlte einzeln.
Es war Job der GBR dafür zu sorgen, dass alles reibungslos lief. Nach aussen hin gab es definierte Ansprechpartner und niemand sonst.

Unser GU war sehr zufieden mit uns als GBR.
Bsp.:
In der Gewähleistungsphase baute der Freund der Architektin (!) schwarz (!) eine Fussbodenheizung in eine der Wohnungen ganz oben - ohne es anzumelden (!).
Nach 4 Monaten wurde der Wasserschaden sichtbar.
GU: Eines der 4 Häuser hat jetzt grade die Gewährleistung verloren.
Wir haben sie noch retten können. Das geht nicht, wenn man sich jahrelang angegiftet hat.
GU ist mit Gewinn aus allem raus (1 Punkt bzgl. Betonqualität in 1 Gewerk ist noch offen)
Das Verhältnis zu den Baustellenleitern und zum Chef der GU war gut. Wir hatten bei uns Leute, die dafür sorgten, dass nerviger Hühnerkram nicht aufgebauscht wurde (das, was einzelnen Bauherren wahnsinnig wichtig war, weil sie den Rest nicht kannten)
Ich hatte mir bei der Schlüsselübergabe (im Baucontainer) einen kleinen Scherz erlaubt.
Ich überreichte dem Baustellenleiter einen kleinen Blumenstrauss+1 Piccolo (für die Gemahlin) und er hat sich nicht mehr eingekriegt vor Lachen.

Unser Poblem war nicht GBR nach Aussen, sonden die o.g. 'Demokratie'-Analogie vs. 1 Populistin intern.

[Gettysburg]

Nicht nur der Amtsrichter, sondern auch andere Juristen können sich angesichts eines solchen Sachverhalts nur freuen, von so etwas per se verschont zu bleiben. Jetzt verstehe ich, warum Energy-Drinks so erfolgreich werden konnten - da reicht ein Kaffee sicher nicht mehr aus. Erst die Beschreibung, wie der Richter in der angesehenen Verhandlung auf Euch gewirkt hat, hat mich wieder aus dem Halbschlaf, dafür immerhin mit einem Lacher, gerissen. Zum Glück habe ich nicht genug Geld, um in München Bauherr zu werden oder Wohnungseigentum zu erwerben. Meine nächste überteuerte Monatsmiete werde ich mit Freude zahlen.

[Strategienordi]

Der Letzte Punkt (Fachkunde) ist ein strukturelles Problem: Über Verfahren mit Hintergrund Bau/Architektensache entscheidet kein Bauingenieur oder Architekt, sondern ein Jurist, ebenso, wie über eine Arzthaftungssache kein Arzt entscheidet. In aller Regel (99 %) haben die Kollegen auch keine Zusatzausbildung für die technischen Fragen, sondern sind nur Juristen. Selbst, wenn sie schon lange Jahre im Bau- und Architektenrecht tätig sind, fehlt ihnen neben der juristischen Seite des Falles, die sie beherrschen und die unabdingbar für die Falllösung ist (sonst könnte man Architekten darüber entscheiden lassen) das tiefgreifende technische Verständnis für diese Seite des Falles. Durch die Einholung von Fachgutachten wird das nur teilweise aufgefangen, da man auch die im Zweifel erst mal voll verstehen können muss. Letztlich ein nicht (oder kaum) zu lösendes Dilemma, unter welchem der Rechtssuchende in derartigen spezifischen Rechtsgebieten zugegebenermaßen leidet. Und sei es auch nur durch eine längere Verfahrensdauer...

Man könnte überlegen, die Kammer gemischt zu besetzen, aus Fachleuten und aus Juristen.
Das Problem mit dem Gutachter geht aber nicht erst mit dem Verstehen des Gutachtens los, sondern schon mit der qualifizierten Auswahl und Beauftragung. Oft genug dürfte ein Richter selbst zu wenig Ahnung haben, den richtigen (d.h. im Einzelfall passenden) Gutachter auszuwählen und dem eine der Aufklärung Fragestellung vorzulegen.
Beim Verstehen dürfte dann auch noch das Problem hinzukommen, ob er wirklich versteht und im eigenen Gedankengang zum Ergebnis kommt (damit natürlich auch den Gutachter überprüft) oder ob er einfach übernimmt was der Gutachter vorgibt.

[Bigfish]

Werter deltadagger,

Die meisten Gutachter sind deshalb Gutachter geworden, weil sie zu unfähig waren, in einem Ingenieurbüro oder bei einer Baufirma zu arbeiten...

Wir kennen so einige Gutachter im Baubereich und die sind genau deshalb Gutachter, weil sie vorher mit ihren eigenen Ingenieurbüros und Baufirmen bewiesen haben, dass Sie Ahnung von der Sache haben! Oder anders gesagt wenn diese Büros nicht funktionieren würden, hätten es sich sich diese Personen überhaupt nicht leisten können ihr Zeit für Gutachten zu "verplempern". Und die Prüfungen für Sachverständige oder gar öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige im Baubereich sind nun auch nicht die Einfachsten... Also Wir denken auf eine Pfeife kommen zwei die Ahnung haben.

[Strategienordi]

Wir kennen so einige Gutachter im Baubereich und die sind genau deshalb Gutachter, weil sie vorher mit ihren eigenen Ingenieurbüros und Baufirmen bewiesen haben, dass Sie Ahnung von der Sache haben! Oder anders gesagt wenn diese Büros nicht funktionieren würden, hätten es sich sich diese Personen überhaupt nicht leisten können ihr Zeit für Gutachten zu "verplempern". Und die Prüfungen für Sachverständige oder gar öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige im Baubereich sind nun auch nicht die Einfachsten... Also Wir denken auf eine Pfeife kommen zwei die Ahnung haben.

Aus ner erfolgreichen Berufsätigkeit folgt nicht automatisch die Eignung zum Sachverständigen. Denn dessen Aufgabe ist zuvorderst der Wissentransfer zu den Ungebildeten (Richter, Politiker, Journalisten, etc).
Letztlich ist der "Sachverständige" auch kein geschützer Beruf, jeder kann sich als solcher bezeichnen. Die Rolle des Gutachters erhält die Person erst durch das Gericht/die Behörde. Denen fehlt dann meist schon das Wissen, welchen Sachverständigen die für den vorliegenden Fall brauchen. Eigentlich muss ein Sachverständiger prüfen ob er passt, aber bei ner Entlohnung von 1000€ aufwärts für mitunter nen halben Tag Arbeit werden sicherlich einige schwach.

[Bigfish]

Letztlich ist der "Sachverständige" auch kein geschützer Beruf, jeder kann sich als solcher bezeichnen.

Gerichte werden wohl Regelmäßig öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige beauftragen und das wird man nicht so einfach...

[Strategienordi]

Wo es die gibt vllt. Aber z.B. bei medizinisch-psychologischen Sachen gibt es keine seperate Prüfung, da ist die Approbation ausreichend.

[Kardinalinfant]

In der Praxis läuft es so, dass man sich Gutachter entweder von Kollegen empfehlen lässt, wenn man neu in einem Rechtsgebiet ist oder aber man hat selber ausreichend Erfahrung und kennt eine Auswahl an geeigneten Sachverständigen. Man merkt nämlich als Richter in der Regel schon, ob ein Gutachter etwas taugt oder nicht. Entweder, weil man selber so weit in der Lage ist einzusteigen, dass man schwache Gutachter erkennt oder spätestens an der Reaktion der Parteien auf das Gutachten (die ihrerseits häufig mit Sachverständigen zusammenarbeiten, welchen das Gutachten zur Prüfung vorgelegt wird). Kein Richter dann wird einen Sachverständigen, der erkennbar einen schlechten Job gemacht hat ein zweites mal beauftragen, da ein schlechtes Gutachten die Verfahren deutlich verkomplizieren kann. Natürlich kommt es aber vor, dass man bevor man "seine Auswahl" an Sachverständigen zusammen hat ein paar mal daneben liegt...

[Nebukadnezar]

13. Finanzielles

Bevor das ein Gutachten-Thread wird:

Gestartet hatte ich den Thread, weil ich Baugemeinschaften bekannt machen wollte.
Ich wäre von alleine nicht darauf gekommen.
Ich kannte (in Städten) nur: Kauf einer fertigen Wohnung.
Dabei bezahlt man u.a. alles mit, was derjenige, der das Risiko getragen hat, alles drauf schlägt.
Um das zu verdeutlichen, lege ich meine Zahlen offen (sowas ist unüblich, aber es ist idR genau das, was der Leser (ich damals) sucht)

Wohnung: 112 qm, 8.Stock, 9.5 qm Balkon, TG, 8 qm Keller, 2 qm Anteil Gemeinschaftsraum (Durchgang zum Innenhof), Pfahlgründung, KFW-40, 3-Fach-Verglasung (Französische Fenster)
Jede Wohnung muss mit Anschlüssen, Türen und Sanitäranlagen fertig gestellt werden.
Da wir von 1 Bank finanziert wurden, akzeptiert die keinen Zustand mit "Waschbecken kommt später".
Diese Teile mussten aus einem Katalog (selbst erstellt von GBR) ausgesucht werden.
(Wem das nicht gefiel nahm das Billigste und liess es nachträglich ändern)

Veranschlagt in 2009:
a) Grundstück 68.700
b) Herrstellk. 307.800
c) Baunebenk. 3.800

d) GrErwSt. 4.5% 3.100
e) Notar 1% 700
-----------------------
Summe 384.100

Das hatten wir der GBR gegenüber als 'finanzierfähig' im Gespräch mit der Bank zu melden.
Enthalten sind knapp 10% Reseve bei den Herstellungskosten.

Finanziert über
aa) EK 90.000
ab) KFW Baudarlehen 28.000
ac) WK Ökol. Bauen 50.000
ad) Bank 216.000

Konditionen Fester Zins/Start Tilgung, je 10 Jahre
ab) 0.5%/2%
ac) 2.8%/2.3%
ad) 4.15%/1.5%

ab) ist ein Arme-Leute-Darlehen
ac) hatte bei uns jeder.
ad) hatte für alle in der GBR identische Konditionen. Das war in 2009/Finanzkrise.


Fertigstellung in 2011:
Veranschlagt waren 384.100
Endgültige Kosten 364.600 gemäß unserer Baubuchhaltung.
In diesen 'Kosten' sind schon die Rückstellungen für alle kommenden Gerichtskosten gegenüber Architektin enthalten + Reserve für Unvorhergesehenes.

Ebenfalls enthalten
ba) TG 26.000
Niemand musste einen Stellplatz nehmen. Wir hatten auch Leute, die keinen wollten.
bb) KFW40 = 22.500
Wir bekamen dieses Geld nach Fertigstellung/Nachweis, mussten es aber vorfinanzieren

Endgültige Kosten ba) und bb) abgezogen
316.100


Monatliche Belastung für ab) bis ad)
1050
(Allerdings darf man nicht vergessen, dass wir EK sonst hätten anlegen können)
(EDIT: wir bekamen KFW-40 Zuschuss nicht einmalig ausgezahlt, sondern über 10 Jahre verteilt. ab) bis ad) also an Kosten und KFW-40 (quartalsweise) als Kosten-reduzierend. 1050 ist dann unsere monatliche Belastung. Hätten wir es als einmaligen Zuschuß erhalten wäre unsere Kreditsumme von vornherein niedriger gewesen)

Seit 11/2011 dürfen wir tilgen und haben Gebrauch von Sondertilgung (5% max/Jahr) gemacht.
U.a. die nicht genutzte Reserve von 10% ging sofort in Sondertilgung
In 06/2017 war unser Kreditstand von 294.000 auf 202.000 runter (Der Anfang ist immer das Wichtige).
Wir planen für 03/2019 (Ende Zinsbindung) Volltilgerdarlehen für den Rest.

Wohnungseinrichtung/Küche: 3.500 (Schiebetüren+1 Spezialschrank) + 2700 (das ist nach Angaben der Handwerker die billigste Küche in der Hafencity und wir finden sie schick)
Geräte hatten wir schon, darunter unseren Gasherd und alten Kühlschrank.
Also praktisch keine Extrakosten.

Das war es.
1050 Euro im Monat für so eine Wohnung ?
Die Kaltmiete für alles um uns herum ist deutlich höher.

Ja, ich weiß, dass sich seitdem die Preise erhöht und die Kredite verbilligt haben.
Daher wird es exakt dieses Angebot nicht mehr geben.
Worauf ich aber hinweisen möchte: man kann ohne den Finanzinvestor einiges sparen (auch bei Grunderwerbssteuer) und falls man so eine Architektin wie unsere erwischt (sie war sehr gut nach Aussen) und einen guten GU und ein paar fähige Leute in der GBR hat (die Kosten sparen bzw. auf Qualität achten), dann kann man auch in der Stadt bauen, was bis dahin ausserhalb meiner Vorstellungskraft lag.
Falls die Architektin schlecht ist, der GU mies und alle in der GBR nur anwesend wäen um eine billige Wohnung abzugeifen wird es eher Nichts.
Ich habe Einiges an Zeit rein gesteckt und viel zurück bekommen

Edit:
Ich selbstständig (d.h.: die unterste Stufe bei Kreditwunsch. Wenn man Nichts hat, wäre die Frage: warum nicht ?)
Frau Gund-/Hauptschule
Sie könnte alles auch alleine stemmen (durchgerechnet. Auch die Bank hatte mich auf quasi 0 gesetzt für den Nachweis wieviel Geld uns zum Leben bleibt, das müssen sie nachweisen).
Wir geben ansonsten wenig Geld aus.

[Strategienordi]

Naja, ein schlechtes Gutachten kann schon damit losgehen, dass ein Richter den falschen Gutachter auswählt, die falschen Beweisfragen stellt oder unvollständige Anknüpfungstatsachen vorgibt. Mitunter findet das sogar bewusst statt, weil mancher Richter schon ab Klageeingang ne feste Meinung hat.

[Kardinalinfant]

Naja, ein schlechtes Gutachten kann schon damit losgehen, dass ein Richter den falschen Gutachter auswählt, die falschen Beweisfragen stellt oder unvollständige Anknüpfungstatsachen vorgibt. Mitunter findet das sogar bewusst statt, weil mancher Richter schon ab Klageeingang ne feste Meinung hat.

- Falscher Gutachter: Entweder ein schlechter (das kann vorkommen, aber s.o.) oder einer mit dem falschen Fachgebiet, der wird es dann aber auch sagen, dass es nicht seines ist. Haben Wir noch nie anders erlebt.

- Falsche Beweisfrage: Ja, das kann vorkommen, im Zweifel dann, wenn der Richter die Rechtslage falsch beurteilt oder voreilig ein Gutachten in Auftrag gibt.

- Unvollständige Anknüpfungstatsachen: Hier wird der Sachverständige wohl nachfragen, ob er jetzt betreffend Anknüpfungstatsache A für sein Gutachten von Version X oder von Version Y ausgehen muss, spätestens dann muss der Richter die Tatsachen vervollständigen oder das Gutachten zurückstellen und die fehlenden Anknüpfungstatsachen vorab klären.

- Bewusst: Ihr habt schon eine verdammt negative Sicht der Obrigkeit im Allgemeinen und der Justiz im Besonderen oder? Natürlich gibt es in jedem Berufsstand schwarze Schafe und einen einzelnen solchen Richter werdet Ihr wohl auch finden, aber wenn beim Gutachten etwas in die Richtung schief läuft, wie von Euch abgesprochen, resultiert es sehr viel eher aus juristischer Fehleinschätzung (bspw. Verkennung der Beweislast u.a.), Faulheit oder Überlastung (schlimm genug!), als mit Absicht. So verdorben ist Unser Berufsstand wirklich nicht. Und in einer Vielzahl an Fällen (in aller Regel) funktioniert die Zusammenarbeit mit Sachverständigen gut und führt zu zutreffenden Ergebnissen. Auch wenn es natürlich - haben Wir ja weiter oben selbst angeführt - durchaus Schwierigkeiten bei sehr technischen Sachverhalten oder anderen Rechtsgebieten mit hohem nicht-juristischen Anteil am Sachverhalt gibt.

Das soll es dann aber von Unserer Seite zu Gutachten und der Justiz in diesem thread gewesen sein. Der werte Nebukadnezar hat nämlich recht, dass Wir ihm ansonsten seinen thread kapern